Lanet Komşudan Nasıl Kurtulabilirsiniz :) KMK 25.madde:Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Lanet Komşudan Nasıl Kurtulabilirsiniz :) KMK 25.madde:Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Sizi ve komşularınızı çıldırtan, apartmanda yaşamanızı çekilmez hale getiren komşunuz mu var. Peki bu komşunuzdan nasıl kurtulabilirsiniz?

KMK’nun 25. maddesinde düzenlenen “ kat mülkiyetinin devri mecburiyeti ”  hangi koşullarda nasıl uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanununun 25.maddesi şu şekildedir;

KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ:

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

             (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

           Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

  1. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
  2. Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
  3. Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

            (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

           

AÇIKLAMA

  • Devir mecburiyetinde görevli ve yetkili mahkeme

KMK’nun ek 1.maddesine göre “  Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” şeklindeki düzenlemeye göre görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesidir.

KMK m.33/1 ‘e göre  “ Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir” düzenlemesine göre yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde mahkemeleridir.

  • Devir mecburiyetinin koşulları

Kat maliklerinden birinin kanunda kendisine yüklenen borçları yerine getirmediği hallerde bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devri ile ilgili düzenleme yapmıştır.

Maddenin 1.fıkrasında devir için iki koşul öngörmüştür. Birinci koşul bağımsız bölümünün devri istenen kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi, ikinci koşul ise mevcut durumun diğer kat malikleri için çekilmez hal teşkil etmesidir.

  • Yargıtay kararları ışında devir mecburiyetinin uygulaması

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek karar doğrultusunda dava açılabilir. Davanın açılabilmesi için kat malikleri kurulu kararı bir ön şarttır. Açılan davada bağımsız bölümün devrine karar verilecek ise hüküm tarihine en yakın tarihteki değeri baz alınarak kat malikleri tarafından mahkeme veznesine depo edilerek mülkiyetin kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi istenir. Mahkemece verilen depo kararından sonra vezneye yatırılan para bankada vadeli hesaba yatırılarak nemalandırılır. Belirlenen depo bedelinin davacılar tarafından yatırılması için hakimin reesen belirleyeceği bir süre tayin edilir.

Bir kısım kat maliklerinin dava açmak istememesi durumunda diğer kat malikleri davayı açabilir. Kat malikleri toplantısında tartışıldıktan sonra dava açılması yönünden gerekli çoğunluk sağlanamaz ise dava kat maliklerinden herhangi biri tarafından da açılabilir. Bu durumda davayı açan kat maliki devrin yalnızca kendisine yapılmasını talep edebilir. Davayı mutlak surette kat malikinin açması gerekmektedir. YHGK’nun 1998/5-816 esas, 1984/792 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere davanın kat maliki olmayan yönetici tarafından açılması mümkün bulunmamaktadır.

Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri yalnız yönetim gideri gibi para borçları olmayıp kanunda belirtilen borçlar da bu madde kapsamında değerlendirilir. Örneğin KMK 18,19,20,21,22,23,24 maddelerindeki yükümlülükleri yerine getirmeyenler hakkında da 25.maddeye göre devir davası açılabilir.

25.maddenin 3.fıkrasında bazı hallerde çekilmezlik halinin kabul edileceği belirlenmiştir.

a-Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

Birinci durumda iki takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması halinde çekilmezlik halinin var olduğu kabul edilmiştir. YHGK’nun 26.01.2000 tarih 2000/1052 esas, 10 karar sayılı ilamında icra takibi yapıldıktan sonra ve hatta devir davası açıldıktan sonra takibi yapılan borcun ödenmesi halinde dava hakkının düşeceğine karar verilmiştir. Ancak karşı oy yazısında belirtildiği üzere “Çünkü bu dava borcun ödenmesini sağlamaya yönelik bir dava değildir. Dava açma şartı dava açılmadan önce gerçekleşmesi gereken haldir. Bu halin gerçekleşmesi ile istenebilecek duruma gelen bir hakkın kazanılması için dava açıldıktan sonra, davanın düşmesi ya da konusuz kalması ancak dava ile istenen şeyin verilmesi ile mümkündür. Dava hakkının doğumundan sonra ortak gider borcunun ödenmiş olması bağımsız bölüm mülkiyetinin devri davasını düşürmez ve bu sebeple dava reddedilmez” gerekçesi ile karşı çıkılmıştır. Genel kurul kararı kanunun düzenlemesine aykırı bir görüştür. Kesinleşen icra takibi sonunda zaten ortak gider alacağının tahsili için cebri icra yapılacak nihayetinde kat malikinin taşınmazı haczedilip satılabilecektir. Maddenin düzenlenmesindeki amaç, ortak gider borcunu sürekli geciktirip takibe düşmesine neden olan kat malikinin bu davranışını sonlandırmaktadır. Ortak yaşam alanlarındaki belirlenen kurallar ortak hayatın sağlıklı ve huzurlu olarak devamı amacıyla düzenlenmiştir. Her kat maliki usulüne uygun olarak alınmış kat malikleri kurulu kararı sonrasında üzerine düşen borcu ödemekle mükelleftir. Ödemelerin sürekli aksatılması halinde aynı binada yaşayan diğer kat maliklerinin tamamı bu durumdan olumsuz etkilenecektir. Bu hali ile maddenin düzenlenmesindeki amaç ortak gider borcunun tahsili değil, ortak gider borcunu sürekli olarak ödemekten kaçınan kişinin yarattığı çekilmez halin sonlandırılmasıdır. Bu gerekçelerle genel kurul kararına katılmak mümkün değildir.

Yargıtay 18.HD’nin 1997/8069 esas, 1997/10621 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; ortak gider borcunun bağımsız bölümü kat malikinin dışında bir kişinin kullanması halinde ödenmeyen ortak gider borcunda kat malikinin de eylem birliği içinde olması gerekmektedir.

b-Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

Yargıtay 18.HD’nin 2003/8423 esas, 2013/10272 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere “Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonra da davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli değildir. Bu koşulların gerçekleşmesi için böyle bir mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı için davalının usulüne uygun biçimde uyarılması, veya icraya başvurularak, bu konudaki davranışının kesin olarak belirlenmesi gerekir. Bu koşullara uyulmadıkça davalının, mahkemenin emrine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrarlı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Aksine bir yorum, Anayasada ifadesini bulan mülkiyet hakkının ve özellikle 25. maddenin özüne uygun düşmeyecektir. Maddede sözü edilen ısrar unsuru, ancak bu koşulların varlığı halinde bertaraf edilebilir. Oysa, dosyadaki bilgi ve belgeler davalının bu konuda uyarılmadığını ve hükmün infazı için icraya başvurulmadığını ortaya koymaktadır. Öyle ise devir koşulları olayla gerçekleşmemiştir.” yönündeki karar göz önüne alındığında KMK’nun 33 maddesine göre hakimin müdahalesinin talep edilmesi, verilen karardaki emrin davalıya infazı için usulüne uygun bir şekilde uyarılması veya icra aracılığı ile tebliğ yapılması gerekmektedir. Salt KMK’nun 33.maddesine göre hakimin müdahalesinin istenmesinden sonra rahatsızlığa devam edilmesi KMK’nun 25.maddesinin uygulanması açısından yeterli görülmemektedir.

c-Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu durumda taşınmazın maddede belirtilen şekilde kullanılması yeterli olup bu hususta ısrarlı davranış aranmamaktadır. Örneğin taşınmazın randevu evi, kumarhane, uyuşturucu kullanılan yer olarak kullanmaktan vazgeçilmiş olsa dahi öğrenme tarihinden itibaren 6 ay içinde her halde 5 yıl içinde dava hakkının kullanılması ile taşınmazın devri istenebilir.

  • KMK’nun 25.maddesinin uygulanabilecek taşınmazlar

Yargıtay 5.HD’nin 1984/2663 esas, 2826 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; 25.maddenin uygulanabilmesi için taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olması gerekir. Ancak KMK’nun 17.maddesine göre kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3 tamamlanmış ise kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağından KMK’nun 25.maddesi bu taşınmazlar yönünden uygulama imkanı bulunacaktır. (Yargıtay 18.HD’nin 1994/7814 esas, 11714 karar sayılı ilamı)

  • Dava hakkının düşmesi

KMK’nun 25.maddesinin 4.fıkrasında dava hakkının düşmesi düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkının düşeceği düzenlenmiştir.

Yargıtay 18.HD’nin 1997/7681 esas, 1997/9800 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; KMK’nun 25.maddesinin b bendinde belirtilen, KMK’nun 33.maddesine göre hakim müdahalesine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrar eden kat maliki ile ilgili uygulanacak 1 yıllık süre süre kararın kesinleştiği tarihte başlar. Yine b bendine göre açılacak davada devir davasında hak düşürücü süre 1 yıllık ısrar sonundan başlayarak 6 ay sonra biter.

  • Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan taşınmazlarda devir mecburiyeti

Medeni Kanunun 696.maddesi şu şekildedir;

Paydaşlıktan çıkarma

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan taşınmazlardaki paydaşların, diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır bir biçimde çiğneyen paydaşın, paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi halinde mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılmasına karar verilebilmesi öngörülmüştür.

Yargıtay 6.HD’nin 2011/4877 esas, 2011/9195 karar sayılı ilamına göre;

Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış olan dava, TMK.696. maddesinde düzenlenen paydaşlıktan çıkarma istemine ilişkindir. Yerel Mahkemece, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğundan bahisle, dava görev yönünden reddedilmiştir. 

Bilindiği üzere, TMK.696.madde de(MK 626/a) açıklanan yönteme göre, paydaşlıktan çıkarma davası, paydaşlığın giderilmesi davasıyla bir çok noktada ortaklık ve benzerlikler içermekte, her ikisi uyuşmazlığın çözümü için aynı yolu izlemektedir. Bu sebepledir ki; 14.11.1990 Tarih, 3678 Sayılı Kanunla eklenip, MK.626/a maddesiyle düzenlenen paydaşlıktan çıkarILma davası için, kanun koyucu görevli mahkeme hakkında özel bir düzenleme yapılmasına gerek görmemiştir. O tarihten bugüne kadar, Dairemizin yerleşik içtihatlarıyla, yasa koyucunun görev hususunda düzenleme yapmaması ve yasa düzenlemesi dikkate alınarak, bu tür davalarda Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.Açıklanan bu olgular karşısında, görevli mahkemenin paydaşlığın giderilmesi davalarında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun kabulü ile davanın esasının incelenmesi gerekirken aksi görüşle görevsizlik kararı verilmesi isabetsiz olmuştur.” yönünden içtihat doğrultusunda görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiştir. Taşınmazın aynından kaynaklanan bir dava olması nedeniyle yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davanın açılabilmesi pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasına başlanmıştır. Ekte sunulan Yargıtay 6. HD’nin 2009/6241 esas, 2009/9713 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere davanın açılabilmesi için mülkiyetin müşterek hükümlere tabi olması gerekir. Elbirliği halindeki mülkiyetlerde MK 696.maddesine göre paydaşlıktan çıkarma talep edilmesi mümkün değildir.

Paydaşlıktan çıkarılan kişinin hissesi paydaşlığın giderilmesi davalarında olduğu gibi mümkünse aynen değil ise hissenin değeri mahkemece belirlenerek hisseyi devir almak isteyen tarafından mahkeme veznesine depo ettirilir. Ancak hissedarlar devri diğer paydaşlardan birine devredilmesini talep etmiyorlar ise hisse açık artırma yolu ile satılır

Sonuç olarak Anayasa`nın Sağlık Hizmetleri ve Çevrenin Korunması başlıklı 56. maddesine göre” Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir”, ortak yaşam alanlarında Anayasamızda da düzenlenen sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı çerçevesinde komşuluk ilişkilerinde kanunlarda düzenlenen hak ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kişiler hakkında meydana gelen çekilmez halin sonlandırılması amacıyla yaptırım olarak taşınmazın devri müessesi düzenlenmiştir.

Avukat Fırat ARAS

Yazar hakkında

Avukat Fırat ARAS administrator

1982 yılında Adana'da doğmuştur. 2005 yılından beri hukuk sektöründe çeşitli mahkemelerde görev yapmış, 2015 yılından itibaren İstanbul Barosunda serbest avukatlık yapmaya başlamıştır. Hukuk eiğtiminin yanı sıra İşletme ve iktisat dallarında lisans eğitimi almıştır.

Bir cevap yazın